Alle woningen in Vlaanderen die niet aan de minimale kwaliteitsnormen voor basiscomfort, veiligheid en gezondheid voldoen, kunnen ongeschikt of onbewoonbaar verklaard worden.
Voorwaarden
Alleen woningen of kamerwoningen die niet aan de minimale kwaliteitsnormen voldoen, kunnen ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaard worden. Gebouwen of gebouwgedeelten zonder woonfunctie, zoals een fabriekspand, niet.
Procedure
Als bewoner van een ongeschikte of onbewoonbare woning kunt u bij de gemeente een onderzoek tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid aanvragen. De gemeente mag ook zelf het initiatief nemen en ook andere overheden (gewest, OCMW, ...) en sociale (woon)organisaties kunnen een verzoek indienen. De gemeente moet elke klacht over woningkwaliteit of overbewoning beschouwen als een verzoek om de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring op te starten.
Het is aangewezen om de eigenaar of verhuurder van de woning eerst schriftelijk op de hoogte te brengen van de problemen. De gemeente beschikt over modelbrieven waarin de bewoner zijn klachten aan de eigenaar kan overmaken.
Onderzoek van de woning en beslissing
Wonen-Vlaanderen voert het technische onderzoek van de woning uit. De inspecteur adviseert de burgemeester over ongeschiktheid of onbewoonbaarheid van de woning.
De gebreken worden ondergebracht in 3 categorieën op het technische verslag:
- gebreken categorie 1: kleine gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden of die potentieel kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken
- gebreken categorie 2: ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden, maar geen direct gevaar vormen voor hun veiligheid of gezondheid, waardoor de woning niet in aanmerking zou komen voor bewoning,
- gebreken categorie 3: ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners, waardoor de woning niet in aanmerking komt voor bewoning.
Een woning met maximum 6 gebreken in categorie 1 wordt conform verklaard. Vanaf dat een woning 7 gebreken heeft in categorie 1 wordt de woning ongeschikt geacht. Vanaf één gebrek in categorie 2, is de woning ongeschikt. Een gebrek in categorie 3 leidt tot een onbewoonbaarheid van de woning.
Op basis van het resultaat van het conformiteitsonderzoek geeft Wonen-Vlaanderen een advies aan de burgemeester. Samen met haar advies bezorgt ze de burgmeester ook het technisch verslag van de woningcontroleur. De woning is
- ongeschikt als ze minstens één gebrek van categorie II heeft: ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden, maar geen direct gevaar vormen voor de veiligheid of gezondheid
- ongeschikt en onbewoonbaar als ze minstens een gebrek van categorie III heeft: ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners.
Gevolgen voor eigenaars en verhuurders
Als eigenaar van een ongeschikte of onbewoonbare woning is het de bedoeling dat u uw woning zo snel mogelijk weer in orde brengt en sancties vermijdt:
- Als de woning na 1 jaar nog steeds op de inventaris staat, zult u als eigenaar een heffing voor ongeschikte en onbewoonbare woningen moeten betalen, tenzij de inventarisbeheerder u een vrijstelling of opschorting heeft toegekend.
- Zolang de woning op de inventaris staat, rust er ook een recht van voorkoop op.
- Het verhuren, te huur stellen of ter beschikking stellen van een ongeschikte of onbewoonbare woning is strafbaar. De verhuurder kan gestraft worden met een geldboete en/of gevangenisstraf.
- Het lopende huurcontract kan nietig worden verklaard. De huurder kan het te veel betaalde huurgeld terugvorderen.
- Bij een eventuele herhuisvesting van de huurder kan de verhuurder opdraaien voor de kosten.
Meer informatie vindt u in de brochure 'Uw woning werd ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaard. Wat nu?'.
Regelgeving
Decreet houdende de Vlaamse Wooncode
Op 1 februari 2008 zijn de huidige kwaliteitsnormen in werking getreden.
Uitzonderingen
In noodsituaties gaat de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring niet snel genoeg (wachten op inspectie en advies van Wonen-Vlaanderen, de betrokken partijen horen). In situaties waarbij de veiligheid of de gezondheid van bewoners, omwonenden of passanten in acuut gevaar is, kan de burgemeester zelf optreden.
De burgemeester kan in toepassing van artikel 135, §2 van de Nieuwe Gemeentewet alle maatregelen nemen die hij noodzakelijk acht, bijvoorbeeld een bevel tot ontruiming, een bevel om muren te stutten of een onbewoonbaarverklaring, zolang die maatregelen in verhouding staan tot de risico's.